Sprzedający i wynajmujący nieruchomości coraz częściej padają ofiarami wyrafinowanych oszustów, tracąc dorobek całego życia. Prawo i organy ścigania są bezsilne. Dla pięciu warszawskich rodzin bohaterem nocnych koszmarów przez wiele lat będzie pan X. Tak o nim mówią, bo do dziś nie wiedzą, jak się nazywa, skąd pochodzi i w jaki sposób go dopaść.

Pierwszą jego ofiarą stał się Y – elegancki majętny mężczyzna w średnim wieku. Wiosną tego roku, Y z żoną i dwójką dzieci przeprowadził się do domu jednorodzinnego w pobliżu Piaseczna i wkrótce potem dał ogłoszenie o wynajmie mieszkania w południowej części Warszawy. Miesięcznie chciał na tym zarabiać 3500 złotych netto. Szybko skontaktował się z nim właśnie X – mężczyzna około czterdziestki, który przedstawił się jako biznesmen prowadzący własną firmę. Budził zaufanie już od pierwszych chwil. X przyjechał punktualnie, obejrzał lokal, szybko podjął decyzję, że wynajmuje mieszkanie. Zgodził się również wpłacić kaucję w wysokości trzymiesięcznego czynszu. Postawił jednak dwa warunki. Po pierwsze: zażądał spisania umowy, po drugie: pieniądze chciał przelewać na konto, a nie wręczać je w gotówce. – Zgodziłem się – opowiada Y. – Spisaliśmy swoje dane z dowodów osobistych i tego samego dnia podpisaliśmy umowę. Po kilku dniach X powiedział, że wprowadził się do mieszkania. Y był z nim w częstym kontakcie telefonicznym.

Fałszywa tożsamość

Jak wynika ze śledztwa, tydzień później X – podając się za właściciela mieszkania – wynajął biegłego, który wycenił wartość mieszkania na 500 tysięcy złotych. Biegły wykonał swoją pracę, wystawił rachunek i pieniądze przyjął w gotówce. Śledztwo wykazało również, że w tamtym czasie X wyrobił sobie fałszywy dowód osobisty. W dokumencie było jego zdjęcie, ale... dane osobowe Y. A jak na ironię obaj mężczyźni byli w podobnym wieku (dzieliły ich dwa lata różnicy). Ponieważ Y nie jest osobą publiczną, X mógł podszyć się pod niego bez ryzyka, że ktoś zorientuje się w oszustwie. Skąd X wziął dane osobowe właściciela lokalu? Z umowy najmu, którą spisali, gdy zaczęła się ich znajomość.

Z późniejszych zeznań Y wynika, że zapamiętał on X nieco inaczej niż przedstawiało go zdjęcie w sfałszowanym dowodzie. Na zdjęciu X miał krótkie włosy i wąsy. Gdy podpisywał umowę z Y, nie miał wąsów i nosił dłuższe włosy. Jak przypuszczają dziś jego ofiary, wąsy były doklejone sztucznie, a włosy ściął, robiąc zdjęcie do fałszywego dowodu. W ten sposób pan X stał się w dokumencie panem Y, o czym pan Y nie miał zielonego pojęcia.

Później okazało się, że pan X – udając pana Y i posługując się jego dowodem osobistym – poszedł w dwa miejsca: do sądu i do banku. W sądzie wydobył wyciąg z księgi wieczystej dla nieruchomości (wydaje się go tylko właścicielowi), a w banku założył konto. Prawdopodobnie chciał sprawdzić, czy jego nowy dokument nie wzbudzi niczyjego zainteresowania. Widocznie nie wzbudził.

Atrakcyjna oferta

Po kilku dniach X – udając Y, zamieścił w prasie i w internecie ogłoszenie o sprzedaży mieszkania. Zażądał kwoty 400 tysięcy złotych. Z anonsów wynikało, że nie życzy sobie pośrednictwa żadnej agencji. Przez następne dni zaczęli się zgłaszać zainteresowani. Każdemu z nich X pokazywał mieszkanie, udostępniał ekspertyzę biegłego i mówił, że sprzedaje mieszkanie, bo emigruje do Irlandii. Z tego też powodu, jak twierdził, zależało mu na szybkiej sprzedaży. Wszystko wyglądało w porządku – jeden z nabywców powiedział nawet, że kupi to atrakcyjne mieszkanie, aby za rok sprzedać je z zyskiem. Ostatecznie pozostało pięciu chętnych: cztery młode małżeństwa i prawie 60-letni właściciel dobrze prosperującej firmy. Mieszkanie traktował jako inwestycję. Z każdym z nich oddzielnie X podpisał umowę przedwstępną i przyjął zaliczkę – 5 proc. wartości mieszkania, czyli 20 tysięcy złotych. I tak wzbogacił się o 100 tysięcy złotych. Oczywiście X nikomu nie powiedział, że równolegle przyjmuje zaliczki również od innych osób. Umowa przedwstępna mówiła, że sprzedaż zostanie sfinalizowana w ciągu miesiąca. Tyle czasu każdemu z klientów zajęły formalności związane z uzyskaniem kredytu.

Wycieczka po kancelariach

Według polskiego prawa, każda sprzedaż nieruchomości musi być poświadczona notarialnie. X umówił się więc z każdym z pięciu chętnych w kancelarii notarialnej. Szkopuł w tym, że ze wszystkimi zainteresowanymi umówił się tego samego dnia, ale... w różnych kancelariach. Podpisywanie aktu notarialnego trwało godzinę do półtorej. Każdy akt notarialny zakładał, że przelew zostanie wykonany jeszcze tego samego dnia na wskazany rachunek bankowy. X dziękował, podawał rękę na pożegnanie i... pędził do kolejnego notariusza. Żaden nie zorientował się, że ma do czynienia z oszustem. – Trudno mieć pretensje do notariusza, że dał się wprowadzić w błąd – mówi radca prawny Bartłomiej Kachniarz. – Notariusz ma obowiązek wylegitymować każdego, kto podpisuje umowę w jego kancelarii, ale przecież nie może z góry zakładać, że dokument jest sfałszowany.

W tym czasie ofiary pana X jechały do banku, aby zlecić wykonanie przelewu. W ten sposób w ciągu jednego dnia X pięciokrotnie sprzedał to samo mieszkanie. A na przekazanie kluczy z każdym umówił się dwa dni później. Chciał się upewnić, że pieniądze dojdą (taki zapis znalazł się też w dokumencie notarialnym). Potem pozostało mu tylko czekać, aż przelewy zaksięgują się na jego koncie. Istotnie, tego samego i kolejnego dnia na jego rachunek bankowy wpłynęło pięć kwot. Każda po 380 tysięcy złotych.Łącznie z zaliczkami na wszystkich tych nielegalnych transakcjach pan X zarobił dwa miliony złotych.

Mecenas Konstancja Puławska zwraca uwagę, że oszuści działający w ten sposób, doskonale wykorzystują niedoskonałość prawa. Notariusz, przed którym dokonuje się transakcji, ma dwa dni na wykazanie jej w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości – mówi Puławska. – Jeśli więc właściciel nieruchomości chce oszukać nabywców, to przez dwa dni może prowadzić ich do różnych notariuszy i nie można przez te dwa dni zweryfikować skuteczności sprzedaży. Jak przyznaje Puławska, mechanizmów prawnych pozwalających zabezpieczyć się przed takimi nieuczciwymi sprzedającymi po prostu... nie ma.

Seria niespodzianek

Tylko w jednym przypadku X przekazał klucze do mieszkania. Dostało je młode małżeństwo, które jako pierwsze podpisało akt notarialny. Mieli rachunek w tym samym banku, przelew zlecili trzy godziny po wyjściu z kancelarii, więc pieniądze zaksięgowały się wtedy, gdy oszust wyjeżdżał z kolejnej kancelarii. Młodzi małżonkowie krótko cieszyli się nowym lokum. W sobotę rano (trzy dni po podpisaniu aktu) obudził ich hałas za drzwiami, pukanie i próby wejścia do ich mieszkania. Wtedy mężczyzna wstał i zwrócił uwagę intruzom, aby nie przeszkadzali. Jakie było jego zdziwienie, gdy usłyszał pytanie: „A co pan tu robi?". Okazało się, że to ludzie, którzy kupili to samo mieszkanie i byli zdziwieni, że ktoś tam mieszka. Ich zdziwienie jeszcze się powiększyło, gdy po kilku godzinach na miejsce dotarli kolejni kupcy. Łącznie tego dnia o własność mieszkania pokłóciło się pięć rodzin. Wszyscy zorientowali się, że padli ofiarą oszustwa. Próbowali dodzwonić się do pana X, ale bezskutecznie. Jego telefon nie odpowiadał. Wszyscy zgodnie zadzwonili więc na policję. Funkcjonariusze przyjechali i – po raz pierwszy w swojej karierze – zobaczyli pięć aktów notarialnych podpisanych tego samego dnia na sprzedaż pięciu różnym osobom tego samego mieszkania. Wystawieni do wiatru ludzie, zamiast cieszyć się piękną sobotą, pojechali na policję składać zeznania.

Dla policjantów stało się jasne, że sprawcą oszustwa jest pan Y. Wszak to jego dane widniały na wszystkich aktach notarialnych i w księdze wieczystej mieszkania. Poszukiwania pana Y nie trwały długo. Po pierwsze dlatego, że jeden z sąsiadów utrzymywał z nim bliski kontakt i szybko podał funkcjonariuszom jego nowy adres. Po drugie: pan Y wcale się nie ukrywał. Był bardzo zaskoczony, gdy w progu jego domu stanęli policjanci, kazali mu się ubierać i natychmiast pójść z nimi. Żadne tłumaczenie nie pomogło. Pan Y z kajdankami na rękach pojechał do izby zatrzymań.

Podczas przesłuchania zeznał, że dwa i pół miesiąca wcześniej wynajął mieszkanie panu X. Wskazał też w domu miejsce, w którym zdeponował umowę. Funkcjonariusze pojechali tam i natychmiast ją zabezpieczyli. Potem doszło do „okazania", czyli przedstawienia podejrzanego poszkodowanym w taki sposób, aby nie widział osób, które go rozpoznają. Tutaj zdziwili się wszyscy. Wszyscy poszkodowani zgodnie przyznawali, że zatrzymany człowiek nie był tym, z którym podpisali umowę i że widzą go po raz pierwszy w życiu. Ponadto Y miał alibi. W dzień, w którym doszło do transakcji u notariuszy, był w Trójmieście na delegacji (potwierdziły to osoby, z którymi się spotykał, i jego kolega z pracy). W tej sytuacji prokurator nie postawił panu Y zarzutów. Y, gdy tylko wyszedł na wolność, popędził do swojego prawnika i kazał mu wystąpić do sądu o unieważnienie wszystkich transakcji.

Tak też się stało. – Zgodnie z Kodeksem cywilnym, czynność prawna sprzeczna z ustawą albo dokonana przez osobę nieuprawnioną jest nieważna – tłumaczy mecenas Puławska.

Bez śladu

Śledczym nie udało się zabezpieczyć rachunku bankowego, na który trafiły pieniądze z nielegalnych transakcji. Okazało się bowiem, że pan X w ten sam dzień, kiedy podpisał transakcje u notariuszy, pojechał do banku, powiedział, że spodziewa się dużych przelewów i poprosił o możliwość podjęcia gotówki w dniu następnym. Tak też się stało. Gdy sprawą zajmowała się policja, konto bankowe było już puste. Dwa miliony złotych zostały wypłacone w gotówce i zniknęły. Wydawało się, że oszusta uda się dopaść dzięki umowie najmu, którą zawarł z panem Y. Wszak znajdowały się tam jego dane. Problem w tym, że i wówczas pan X posługiwał się fałszywym dowodem. Osoba, której dane podał, kilka miesięcy wcześniej zginęła w wypadku samochodowym. Ale i to nie wszystko. Oszust, opuszczając mieszkanie, zamówił firmę sprzątającą, która dokładnie je wyczyściła. Z tego powodu nie udało się zabezpieczyć ani jego odcisków palców, ani żadnych innych tropów. Ślad po X się urwał.

Wielki płacz

Rodzina pana Y przeżyła traumę po tym, jak jego samego wyprowadzono wieczorem w kajdankach (żona musiała skorzystać z opieki psychologa).Mimo to pan Y poniósł najmniejszą szkodę. Musiał bowiem zapłacić tylko prawnikowi, dzięki któremu sąd unieważnił transakcje i mieszkanie pozostało własnością pana Y. Oszukani notariusze musieli tracić czas na składanie zeznań. Jednak prawdziwymi poszkodowanymi są kupcy. Oni wzięli kredyty na spłatę mieszkania i co miesiąc płacą raty. Najwięksi pechowcy będą płacić jeszcze przez 30 lat. Wszyscy marzą o tym, żeby doczekać dnia, kiedy pana X zobaczą w więzieniu. Ale pan X zniknął. Razem z ich pieniędzmi.

Artykuł z 31 nr Angory

Szczerze współczuję ludziom, którzy teraz muszą spłacać raty za coś czego nie mają